Leasingrecht und Mietrecht für private sowie gewerbliche Mietverhältnisse
Im Mietrecht ist zunächst zu unterscheiden zwischen gewerblichen und privaten Mietverhältnissen. Bei beiden Gebieten besteht im Alltag erhebliches Konfliktpotential. Dies ist bei privaten Mietstreitigkeiten häufig emotionsgeladen, da die Wohnung für den Mieter sein „trautes Heim“ darstellt und gleichzeitig beim Vermieter „sein Eigentum“ betroffen ist. Bei Gewerberaummietverträgen hingegen ist in Konfliktfällen die wirtschaftliche Bedeutung für die eine oder die andere Seite unter Umständen ganz erheblich.
Kündigungsprobleme
Häufig sind in privaten Mietverhältnissen Kündigungen des Vermieters Gegenstand meiner Mandatierung. Ob eine Kündigung des Vermieters – z.B. wegen angeblichen Eigenbedarfs – rechtlich wirksam ist, bedarf einer genauen anwaltlichen Prüfung im Einzelfall. Auch die Frage, ob man als Mieter erfolgreich gegen eine Kündigung „Sozialwiderspruch“ einlegen kann, ist von erheblicher Bedeutung. Hierbei gilt es auch taktische Überlegungen anzustellen: in der Regel sollte die Frist zur Einlegung des Widerspruchs voll ausgeschöpft werden, um dem Vermieter nicht frühzeitig die Möglichkeit einer Räumungsklage an die Hand zu geben. Andererseits läuft der Vermieter Gefahr, den Mieter nicht ordnungsgemäß über sein Widerspruchsrecht aufzuklären – mit oftmals fatalen Folgen für die Dauer des Widerspruchsrechts des Mieters.
Eine anwaltiche Beratung des Vermieters im Vorfeld des Ausspruchs einer Kündigung ist daher genauso wichtig und sinnvoll wie die Beratung des Mieters bei der Frage, ob ein Vorgehen gegen eine Kündigung sinnvoll ist. Auch hinsichtlich der etwaigen Prozessrisiken und den damit verbundenen Kosten kann nur eine anwaltliche Beratung weiterhelfen. Sollte eine Rechtsschutzversicherung bestehen, werden die Anwalts- und Gerichtskosten womöglich voll übernommen. Nicht selten sträuben sich Rechtsschutzversicherungen, eine Deckungszusage zu erteilen, obwohl der Versicherungsvertrag dies eigentlich vorsieht. Wenn ein Anwalt die Anfrage bei der Rechtsschutzversicherung übernimmt, sind die Erfolgsaussichten für die Erteilung der Deckungszusage höher.
Mängel der Mietsache
Ein weiteres wichtiges anwaltliches Beratungsfeld im Rahmen privater Mietverhältnisse sind Mängel der Mietsache. Oftmals wissen Mieter nicht, welche Rechte ihnen neben einer Mietminderung in solchen Fällen zustehen. Neben einer Ersatzvornahme – der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen den Mangel selbst beseitigen lassen und dem Vermieter die Kosten hierfür berechnen – kommt auch ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bezüglich des Mietzinses in Betracht. Bei ganz gravierenden Mängel kann sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters bestehen. Oftmals ist es für den Mieter auch schwierig zu bemessen, wie hoch die Mietminderung sein darf, über welchen Zeitraum sich diese erstreckt und wie die Mietminderung genau berechnet wird.
Gewerblicher Mietvertrag
Bei gewerblichen Mietverhältnissen geht es häufig um anwaltiche Hilfe beim Abschluss eines Mietvertrages. Jede Partei versucht natürlich, einen für sich günstigen Mietvertrag „durchzusetzen“. Da bei gewerblichen Mietverhältnissen – im Gegensatz zu privaten – ein weiter Gestaltungsspielraum besteht, sollte die Bedeutung der Verhandlungen beim Abschluss eines womöglich sehr langfristigen Mietverhältnisses nicht unterschätzt werden. Neben wichtigen Punkten beim Abschluss eines neuen Mietvertrages wie Mietsicherheiten (Kaution, Bankbürgschaft, persönlicher Schuldbeitritt, etc.), Optionsrechte (einseitiges oder auch beidseitiges Recht zur Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses) und Anpassungen (in der Regel Erhöhungen) des Mietzinses (Staffelmiete, Indexklausel) können bei Beendigung des Mietverhältnisses wichtige Fragen auftauchen wie z.B. Pflichten des Mieters, von ihm vorgenommene Einbauten zurückbauen zu müssen oder Beschädigungen der Mietsache zu beseitigen. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter die Mietsache mitunter nicht weiter vermieten und es entstehen erhebliche Schadensersatzansprüche (Mietausfallschaden).
Sowohl im privaten wie auch dem gewerblichen Mietrecht kommt es zudem des öfteren vor, dass der Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen möchte. Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen z.B. ein Nachmieter gestellt werden darf, ist ohne genaue Kenntnis des Mietvertrages und der Rechtsprechung zu Nachmieter-Klauseln kaum zu beantworten.
Leasing
Aus dem heutigen Wirtschaftsleben ist das Leasing als Finanzierungsinstrument nicht mehr wegzudenken. Das Leasing ist an das Mietrecht angelehnt – vieles wird jedoch durch die Gerichte fortentwickelt, so dass Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung vonnöten sind. Die anwaltliche Beratung erstreckt sich schwerpunktmäßig auf das Mobilienleasing insbesondere im Zusammenhang mit Franchiseverträgen. Franchisenehmer leasen häufig das gesamte Geschäftsinventar, so dass diesem Punkt besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte.
Leasinggegber – z.B. beim Kfz-Leasing – benötigen zudem häufig anwaltliche Hilfe bei der Durchsetzung fristloser Kündigungen aufgrund erheblicher Zahlungsrückstände des Leasingnehmers und der Sicherstellung des Leasingutes mittels gerichtlicher Hilfe, bspw. durch Beantragung einer einstweiligen Verfügung. Ohne anwaltliche Hilfe sind diese Rechts häufig nicht durchsetzbar, da z.B. vor den Landgerichten ein Anwaltszwang besteht.
Unsere Tätigkeit im Leasing- und Mietrecht umfasst u.a.:
- Gestaltung und Prüfung von Leasing- und Mietverträgen
Außergerichtliche Streitbeilegung und gerichtliche Verfolgung Ihrer Ansprüche, z.B. im Hinblick auf:
- Mietminderungen/-erhöhungen
- Kautionsrückzahlung
- Schadensersatzansprüche
- Allgemeine Geschäftsbedingungen, etc.
- Kündigungen
Sie benötigen anwaltliche Hilfe im Leasing- oder Mietrecht? Nehmen Sie jetzt mit der Rechtsanwaltskanzlei Tönges Kontakt auf und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin.
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